Subrogación en hipoteca y cláusula suelo.

Es frecuente que la hipoteca no la contraté el consumidor, sino que al comprar su vivienda ya hipotecada por el promotor y vendedor, se subrogue en ella, incluso con la posibilidad de que luego nove (cambie) las condiciones del préstamo con la misma entidad bancaria.

Es el caso del recurso resuelto ahora por el Tribunal Supremo. En el préstamo promotor la cláusula suelo era del 3,5%, mientras que en la escritura de subrogación- octubre de 2006- era del 4%. En el año 2009 se novaron distintas condiciones del préstamo- ampliación del plazo de 30 a 40 años y carencia de pago de capital durante cuatro años, intereses y comisiones, así como rebaja de la cláusula suelo al 3%-.

El Tribunal Supremo recuerda que las cláusulas suelo del Banco Popular ya fueron declaradas nulas por sentencia de pleno de 23 de diciembre de 2015, y recuerda también su doctrina- sentencia de pleno de 8 de junio de 2017– de que, pese a la inexistencia de cosa juzgada de las acciones colectivas sobre las individuales, la regla general será determinar en estas últimas la abusividad de la cláusula, salvo circunstancias excepcionales como el perfil del cliente o la información precontractual suministrada por el banco.

El hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que este se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato.

En otro caso, la obligación de información precontractual (previa al contrato) del predisponente (el banco) se convertiría en una obligación del adherente (el cliente) de procurarse dicha información, lo que resulta opuesto a la doctrina de la Sala Primera y del TJUE. Es decir, la información del banco frente al consumidor es obligatoria incluso cuando se subroga en el préstamo y si no la hay la cláusula es nula. Bienvenida esta sentencia que resuelve una cuestión frecuentemente planteada en los juzgados.